重庆市国土资源和房屋管理局文件

渝国土房管规发〔2016〕15号

重庆市国土房管局关于完善

工业用地供应制度支持实体经济发展的意见

各区县（自治县）国土房管局、国土资源局、各分局，局属有关单位，有关单位：

为积极推进供给侧结构性改革，优化土地资源配置，降低企业用地成本，促进节约集约用地，现就完善工业用地供应制度支持实体经济发展提出如下意见。

一、明确完善工业用地供应制度的总体要求

全面贯彻落实党的十八届三中、四中、五中全会精神，牢固树立和践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，充分发挥市场在工业用地配置中的决定性作用，更好地发挥政府的调控作用，围绕深入实施供给侧结构性改革要求，创新工业用地市场配置机制，完善差别化供应政策，严格工业用地监管，建立完善符合企业发展规律、产业生命周期和产业发展方向的工业用地供应制度，促进实体经济发展，推动产业转型升级，提高土地节约集约利用水平。

二、实行差别化的工业用地供应政策

（一）强化产业项目准入管理。对战略性新兴产业、先进制造业、标准化厂房、孵化器和加速器等产业项目，优先安排供地；严禁淘汰落后产能、不符合产业定位的各类禁止类产业项目准入；从严控制限制类工业项目准入，各类限制类产业项目应达到相关规定条件后方可供地。用地规模较小且没有特殊工艺和安全生产要求，适宜使用标准厂房的工业项目，不得单独供地。

（二）严格产业用地标准控制。按照土地使用标准，会同发展改革、经信、规划、建设、环保等部门强化对不同产业类别、不同投资规模工业项目的用地定额、建设强度、容积率、投资强度、产出效益、创造税收、能耗、环境容量等各项控制指标的管控。对尚未颁布土地使用标准或因安全生产、地形地貌、特殊工艺等要求确需超标准用地的工业项目，应开展项目节地评价，合理确定项目用地规模。

（三）实行分期供地制度。对大中型工业项目，应整体规划、总量控制、分期供地、限期开发。可以通过竞单位面积地价的方式确定招标拍卖挂牌竞得人（中标人），一次签订国有土地使用权出让合同，再按照土地使用标准分期供地。当期用地未达到合同约定投资强度、产出效益、创造税收等条件的，不得安排下期供地。对用地面积超过1000亩的单个工业项目，应报有批准权的人民政府批准后方可供地。

三、合理选择工业用地供应方式

（一）实行弹性出让方式供地。在坚持工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上，应根据国家和我市的产业政策、产业生命周期和降低企业初始用地成本等情况，在法定最高出让年期内，灵活设定10年到50年的工业用地出让年期。一般工业产业项目、仓储物流项目的出让年期可设定为不超过20年；开发经营类标准厂房项目、对用地有特殊要求的重点产业项目和特殊行业出让年期可设定为50年。

（二）鼓励以租赁方式供地。对符合规划的堆场、仓储等项目以及不适宜以出让方式供地的项目，可以租赁方式供地。租赁方式供地可根据项目具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期用地或需要修建临时建筑物的工业项目，可实行短期租赁，短期租赁期限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期用地的工业项目，可实行长期租赁，长期租赁期限一般不超过20年。

（三）探索先租后让、租让结合供地模式。在供应工业用地时，可以设定投入产出等条件，先以租赁方式供地，对土地使用者在租赁期间开发、利用、经营土地达到合同约定的条件后，再办理出让用地手续。对大中型工业项目，鼓励根据用地功能分区采取出让和租赁相结合的方式供地。以先租后让方式供应的，先期租赁使用期限一般不超过5年，租赁期满后的出让年期应根据产业政策、产业生命周期等按照弹性年期出让方式灵活设定；以租让结合方式供应的，约定的出让或租赁使用期限可设定为不超过20年。

四、加强工业用地租价管理

（一）实行差别化的地价政策。以出让方式供地的，工业用地的出让底价（起始价）不得低于所在地土地等别对应的工业用地出让最低价标准。属于战略性新兴产业等优先发展产业且用地集约的项目，出让起始价可按照工业用地出让最低价标准的70%确定。出让年期不足50年的，工业用地出让底价（起始价）应在50年出让底价（起始价）基础上进行年期修正确定。以租赁方式供应的，租金标准应与出让地价标准相均衡，在50年出让底价（起始价）基础上折算确定。

（二）明确价款和租金征缴政策。工业用地可约定分期缴纳土地价款，降低工业企业用地成本。采取短期租赁的，一般应一次性支付租金，竞租保证金应不低于年租金额；采取长期租赁的，应在土地租赁合同中明确约定租金支付时间、租金调整时间间隔和调整方式，竞租保证金应不低于首期应支付的租金额。土地租金由各区县国土资源主管部门具体负责征收，纳入国有土地使用权出让收入管理。各区县国土资源主管部门应会同财政部门建立完善租金收缴工作机制，确保租金、价款及时征缴入库。承租人未按合同约定缴纳土地价款、土地租金超过6个月的，国土资源主管部门可解除租赁合同，依法收回土地使用权，并要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。除因不可抗力未及时缴纳土地价款、土地租金外，应按规定加收违约金。

五、规范工业用地供应程序

（一）合理编制供地方案。国土资源主管部门应会同发展改革、经信、规划、建设、环保、财政等相关部门编制工业用地供应方案，细化明确拟供应工业用地的地类、产业类型、投资强度、产出效益、项目建设、节能环保等要求，连同土地开发建设与利用条件、租金及价款支付、土地转让（转租）与抵押、土地退出与续期等条件和要求一并列入工业用地供应方案、土地出让公告等供应文件。以弹性出让、租赁、先租后让、租让结合方式供地的，应采取招标拍卖挂牌方式。

（二）完善用地合同内容。工业用地出让（租赁）合同应约定土地开发建设与利用条件、租金及价款支付、土地转让（转租）与抵押、土地退出与续期等要求及相关违约责任等。先租后让的，应在土地租赁合同中明确约定租赁土地转为出让土地的投入产出等条件，以及未达到约定条件的处置方式。土地租赁合同应当明确承租土地使用权依法转租、转让或抵押的条件。在办理工业项目核准、规划用地许可、建设施工许可等手续时，土地租赁合同与土地出让合同具有同等效力。

（三）规范权属登记管理。以出让方式供应的工业用地，在按土地出让合同约定缴清土地价款后办理出让国有土地使用权证；以租赁方式供应的工业用地，在签订土地租赁合同并缴纳租金后，办理租赁国有土地使用权证。分期支付租金的，租赁国有土地使用权证应记载土地租赁期限、租金支付方式，未按期缴纳租金的，登记机构不得办理抵押和转移登记。工业用地及其地上建筑物应依据规划及行业主管部门意见确定登记单元。登记单元一经确定，不得擅自分割。

（四）明确租赁土地权利。除先租后让的土地在租赁期间，其承租土地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施不得转租、转让外，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经国土资源主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押，并依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让承租土地使用权的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上建筑物、构筑物及其附属设施依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时承租土地使用权同时转让。

六、强化工业项目用地监管

（一）加强用地合同履约管理。各区县应按照土地出让（租赁）合同约定，通过信息公示、预警提醒、开竣工申报、现场核查、跟踪管理、竣工验收、建立诚信档案等方式，监督土地使用权人履行合同，对工业用地的项目开竣工、投达产及土地房屋使用、转让、抵押、租售等行为实施全过程动态监管。土地使用权人未按土地出让（租赁）合同约定的期限进行项目开发建设、擅自改变工业项目土地用途用于房地产开发的，以及承租土地使用权未经国土资源主管部门同意转让、转租的，应责令限期整改到位并依法追究违约责任，直至解除合同依法收回土地使用权。

（二）开展用地绩效评估考核。各区县国土资源主管部门应与发展改革、经信、规划、建设、财政、税务、环保等部门密切配合，加强联动，指导督促开发区（园区）管理机构建立工业项目土地利用绩效评估考核制度，依据土地出让（租赁）合同和相关部门前期审查意见对约定的投入产出强度、创造税收等指标进行绩效评估考核。工业项目土地利用绩效评估考核分别在达产阶段（达产评估）、达产后每3年（过程评估）、租赁期满或出让年期届满前1年（到期评估）等阶段进行。评估考核结果作为工业项目享受优惠政策、用地续期及退出管理的依据。

（三）明确租赁期满后处理方式。以租赁方式供地的，承租土地使用权期满，承租人可申请续期。除因公共利益或未达到合同约定条件的需要收回土地外，应予以批准。未申请或申请未获批准的，承租土地使用权应依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。以先租后让方式供地，租赁期满，承租人按合同约定提出租赁转出让申请，达到合同约定转为出让土地的条件的，可按规定和约定采取协议出让方式办理租赁转出让手续，但不得改变租赁合同约定的土地用途和规划条件；承租人已按合同约定开工建设，但未达到合同约定转为出让土地的条件，应按要求进行限期整改，如超出整改期限未达到约定条件或租赁合同期满后未申请办理出让手续的，承租人不再享有租赁转出让的权利，由国土资源主管部门解除租赁合同，无偿收回土地，并可要求承租人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复土地原状。

（四）完善用地退出机制。在用地合同期内，因土地使用权人自身原因无法开发建设或运营的，土地使用权人可申请解除土地出让（租赁）合同，经国土资源主管部门同意，按照约定终止用地合同，收回土地使用权，按照约定返还土地使用权人已支付的剩余年期土地租金或土地价款。除不可抗力外，因土地使用权人自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；以及在土地利用绩效评估的达产评估、过程评估阶段，经开发区（园区）管理机构或区县（自治县）政府确定的产业管理机构（部门）评估认定不符合要求的，应按合同约定收回土地使用权。用地退出时对地上建筑物的补偿，可按照合同约定采取残值补偿、无偿收回、由土地使用权人恢复原状等方式处置。

重庆市国土房管局

2016年12月23日

公开方式：主动公开