《重庆市黔江区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》政策解读

一、起草背景和过程

国有土地上房屋征收与补偿工作与住房问题息息相关，涉及人民群众的根本利益，是实施城市提升、推动城市更新的重要保障。2011年1月21日，国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）（以下简称国务院《条例》），对国有土地上房屋征收与补偿提出了工作要求和规范。根据国务院《条例》，2011年5月5日，市政府发布《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔2011〕123号）（以下简称市旧《办法》）。市旧《办法》制定时间较长，已经不能适应新形势和新要求。

为贯彻落实习近平总书记重要指示精神，切实保障被征收主体合法权益，2021年11月25日重庆市第五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议通过了《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称市新《条例》）并于2022年3月1日起施行。2022年4月14日，市政府印发了《关于印发重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则的通知》（渝府发〔2022〕26号）（以下简称市新《细则》）。2022年4月26日，市住房城乡建委印发《关于全市执行统一的国有土地上房屋征收补偿科目及单项最高限额标准制度的通知》（渝建征〔2022〕10号）、《重庆市国有土地上房屋征收评估管理办法》（渝建发〔2022〕10号）、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范》（渝建发〔2022〕11号）等配套政策文件。

按照市上统一安排，根据市新《条例》、市新《细则》及相关配套政策文件，在全面梳理市上政策和我区现行政策的基础上，结合我区实际制定配套实施办法。

二、起草依据和基本思路

（一）起草依据

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院〔2011〕590号）；

2.《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》（市人大常委会公告〔五届〕第162号）；

3.《关于印发重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则的通知》（渝府发〔2022〕26号）。

（二）基本思路

1.严格按照市人大常委会公告〔五届〕第162号、渝府发〔2022〕26号和有关法律法规要求制定；

2.坚持以人民为中心，保持原政策连续性，适度提高征收补偿标准，并与周边区县征收补偿标准基本平衡，符合黔江经济社会发展要求，确保被征收人原有生活水平不降低，长远生计有保障。

三、区新《办法》主要章节

区新《办法》共计6章62条，主要内容如下：

第1章为总则部分，明确了立法目的、适用范围、立法原则、职责分工、组织委托、工作经费、业务培训、征收档案、禁止事项及监督管理等。

第2章为征收决定部分，明确了房屋征收情形、相关规划、计划及备案程序、征收项目申请、旧城区改建项目初步审查事前征求意见、公布征收项目确定被征收人、暂停办理手续、确定评估机构启动预评估、调查登记、未经登记建筑认定、拟定征收补偿方案、听证程序、风险评估、落实补偿费用和产权调换房屋、预签协议、征收决定及征收决定公告等。

第3章为补偿程序部分，明确了补偿标准、补偿内容、评估价值、补偿方式、补偿协议签订、履行补偿及搬迁义务、先补偿后搬迁、征收补偿决定、被征收房屋权属登记等。

第4章为补偿政策部分，明确了被征收房屋性质及用途的认定、直管和自管公房的征收补偿、土地面积大于房屋建筑面积、公摊面积政策、住房保障、产权调换多套住宅、首次物业专项维修资金缴纳、住改非补偿、非住宅产权调换、停产停业损失补偿、设施设备补偿及评估、停发补助、公共服务保障、税费减免等内容。

第5章为评估、复核和鉴定部分，明确了评估机构报名推荐、评估机构确定、评估委托、评估费用、评估的禁止行为、评估业务活动、评估结果公示、分户评估报告送达、复核评估、鉴定申请、鉴定意见执行、鉴定费用等。

第6章为附则部分，明确了术语解释、计算单位及实施日期。

四、区新《办法》主要特点

1.细化了征收程序。为规范征收行为，区新《办法》细化了七个方面征收环节：一是明确房屋征收相关规划、计划及备案程序；二是明确要求实施旧城区改建项目提出初步审查意见前应充分征求拟征收范围内房屋所有权人意见后方可启动房屋征收程序；三是拟征收项目和范围在符合公共利益需要的前提下，明确由区政府确定房屋征收项目和房屋征收范围，并将房屋所有权人确定为被征收人；四是明确了房屋征收范围公布后不予补偿的行为；五是明确征收补偿方案的听证程序；六是明确提出作出征收决定前需进行社会稳定风险评估；七是明确旧城区改建项目需要征收房屋的，在房屋征收决定作出之前，房屋征收部门应当与被征收人预先签订附有生效条件的补偿协议，但不得低于80%，低于80%终止征收程序。

2.明确了补偿政策。为保障被征收人合法权益，区新《办法》明确了四个方面的政策：一是明确了货币补偿、产权调换两种方式；二是明确了被征收人优先享受保障住房和产权调换房屋相关税费减免政策；三是规范了公房的补偿和公房承租人的相关权益保障；四是明确了被征收房地产容积率小于1补偿政策。

3.规范了评估行为。为确保价值评估质量，区新《办法》优化了评估机构选定流程，明确评估机构工作要求和行为规范，提出了评估机构信用要求，增加了评估争议救济渠道，确保评估机构真正以第三方身份独立公平开展房屋价值评估活动。

五、新旧政策的主要变化

1.增加了对旧城区改建项目进行事前征求意见规定，规定：房屋所有权专有面积超过三分之二且户数占比超三分之二的所有权人同意的才能启动房屋征收程序（第十四条第二款）。

2.细化了确定征收项目后不增加补偿的情形，规定：房屋征收范围公布后，有下列行为之一的，不增加补偿：（1）转让土地使用权、房屋所有权或者设定其他权利；（2）以征收范围内的房屋为住所或者经营场所申请办理企业、个体工商户及其他组织的设立或者变更登记；（3）其他不当增加补偿费用的行为（第十六条第二款） 。

3.细化了未经登记建筑合法性认定及补偿措施，规定：区人民政府组织住房城乡建设、规划自然资源、城市管理和不动产登记、乡（镇）人民政府、街道办事处、征收项目业主单位等有关部门和机构，对未经登记建筑的合法性进行集体会审认定。认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不予补偿（第十九条第一款）。

4.明确了被征收人对补偿方案提出异议参与听证会人数的规定，规定：被征收人报名参加听证会的人数为10人以上的，应由其通过推举或者抽签确定代表参会，确定的被征收人代表不少于 10人；被征收人报名参加听证会的人数少于 10人的，均作为被征收人代表。公众代表应由人大代表、政协委员和有关专家等担任（第二十一条）。

5.新增了旧城区改建项目预先签约程序，规定：签订预签协议的户数占比由区人民政府根据征收项目实际情况确定，但不得低于80%（第二十四条第二、三款）。

6.明确了房屋征收部门和被征收人不履行协议义务的双向性处置。进一步强调了房屋征收部门不履行补偿协议约定义务的，被征收人可以依法提起行政诉，充分体现房屋征收部门以人为本理念（第三十二条）。

7.明确了因房屋性质认定变更用途补缴税费义务，规定：被征收人因被征收房屋用途变更而应依法补缴相关税费、土地价款等情况的，房屋征收部门可以根据房屋用途变更前后（住改商等情形）的评估价值差，从该被征收房屋补偿款中扣除相当价值的款项（第三十五条第三款）。

8.明确了公房处置及补偿方式，规定：房屋征收部门应当与产权单位签订补偿协议，并告知公房承租人同时督促公房承租人按期搬迁。征收直管公房实行产权调换的，产权调换房屋由原公房承租人优先承租；实行货币补偿的，产权单位应当给予公房承租人适当补偿。征收自管公房，产权单位应当书面明确被征收房屋的处置意见，房屋征收部门按照处置意见签订补偿协议（第三十六条第一、二、三款）。

9.细化了土地使用权面积大于被征收房屋建筑面积部分的补偿政策（容积率小于1），规定：在房屋征收范围内，以产权户为单位，被征收房屋建筑面积总和与土地使用权面积比值小于1的，对土地使用权面积大于被征收房屋建筑面积总和部分，应当根据该土地使用权登记时的规划容积率、土地供应方式、土地性质、土地用途、地理位置等因素进行评估并依法给予补偿（第三十七条第一款）。

10.取消了按家庭人口实行最低住房保障补偿的规定，规定：

被征收房屋为住宅，按15%公摊系数计算后的应补偿面积小于45平方米的，被征收人及其配偶在本行政辖区内没有其他国有土地上产权住宅的，可按照45平方米进行补偿（第三十九条第一款）。

11.修改了评估机构确定办法（旧《办法》为双过半），规定：经房屋所有权专有部分面积占比三分之二以上且户数占比三分之二以上的被征收人投票，并获得参与投票的房屋所有权专有部分面积过半数且参与投票户数过半数选票的评估机构当选（第五十条第二款）。