重庆市黔江区国有资产监督管理委员会

关于规范区属国有企业资产出租管理的指导意见

黔江国资〔2018〕61号

各区属国有企业：

为规范区属国有企业资产出租行为，提高国有资产运营效益，确保国有资产保值增值，实现资产租赁的制度化、规范化和收益最大化，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号）等规定，现结合区属国有企业资产出租运营的实际，提出如下意见。

一、规范的范围

（一）本意见适用于区国资委履行出资人职责的国有及国有控股企业、国有实际控制企业及其下属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下简称“区属国有企业”）。

（二）本意见所称资产是指区属国有企业房地产，包括土地使用权及其附着物、房屋建筑物、设施设备等。

（三）本意见所称资产出租，是指区属国有企业作为出租人，将本企业拥有所有权或者出租权利的资产部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（以下简称“承租人”）使用，并收取承租人支付租金的行为。

（四）本意见所称资产出租应当遵守法律法规和本意见的规定，遵循等价有偿和公开、公平、公正、价高优先的原则，引入市场竞争机制，提高企业资产的利用效益，实现企业资产价值的最大化，严禁以明显低于市场价格出租。

（五）本意见所称的公开招租方式是指区属国有企业通过符合资质要求的产权交易机构或根据资产实际自行采取网络竞价、现场报价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。

（六）有下列情形之一的资产不得出租：

1.资产权属存在纠纷的；

2.司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制资产权利的；

3.共有物业资产未取得其他共有人同意的；

4.擅自改变物业资产规划审批的建筑物使用功能的；

5.属于违法、违章建筑的资产；

6.不符合安全标准的资产；

7.法律、法规规定不得出租的其他情形。

（七）资产租赁期限可分为：短期、中期和长期。其中，1年以内（含1年）为短期租赁；1年以上5年以下（含5年）为中期租赁；5年以上10年以下（含10年）为长期租赁。短期和中期租赁适用于协议租赁或延续租赁；长期租赁适用于公开竞价租赁。    

二、健全管理制度，规范内部决策行为

（一）区属国有企业负责依照本意见及时制定资产出租的管理制度，明确资产出租审批权限和工作内容及流程，并按管理关系报送区国资委备案。

（二）区属国有企业资产出租应进行可行性论证，制定合理的出租方案。区属国有企业资产出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，方案制订过程中应与发改委、城乡建委、国土房管、规划、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批或核准。资产出租方案应提交企业董事会或党政联席会议（总经理办公会）研究决定，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见，出租方案应包括以下内容：

1．出租资产的基本情况（资产明细、地点、面积、规划用途等）；

2．出租目的、可行性；

3．出租期限、租金标准及出租用途；

4．承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。

（三）建立资产出租公示制度 。除通过符合资质要求的中介机构公开评估和符合资质要求的产权交易机构公开招租的外，每宗资产在出租前将出租方式及拟出租价格、承租人确定后在合同签订前将承租人及承租价格等情况通过设立公示栏等方式进行公示，公示期不得少于5个工作日，自觉接受全体职工和社会监督。

（四）区属国有企业应建立资产出租档案管理，加强对出租资产的跟踪管理，严格规范出租行为，资产出租档案按项目单独立卷，集中管理。档案内容应包括资产出租方案及其审议审批、评估（估价、询价）报告及其备案、资产出租合同文本等相关资料。
   三、严格租赁管理，规范租赁行为

（一）区属国有企业按照“规范、公开、公平、公正、透明”的原则，委托有资质中介机构对拟出租资产的租赁价格进行评估。有下列情形之一的，可以不进行资产评估，由中介机构或专业部门、专业人员按照“同地段、同质量、同类型”原则进行估价或询价：

1. 单宗出租资产参照“同地段、同质量、同类型”进行对比年租金价格在2万元以内的；
　  2.承租人为党委、人大、政协、政府、军队机关、事业单位、国有全（独）资企业的。

3.因区政府重大招商项目需要的国有资产租赁；

4.涉及用于救助等社会公益福利事业的国有资产租赁或对地方党委政府作出突出贡献的；

5.其他经国有资产主管部门批准可以适用协议出租的国有资产租赁。

区属国有企业的资产出租评估（估价、询价）结果应按规定逐级报所出资人备案，并作为确定出租价格的参考依据。

（二）区属国有企业出租资产有下列情形之一的，应当按照资产出租方案，通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租：

1.租赁期限在5年以上10年以下的长期资产租赁；

2.新资产租赁和空置资产租赁；

3.承租人自愿退回的租赁资产重新租赁；

4.原租赁期限届满后，原承租人提出的续租期限超过5年或价格与本办法相关规定不符，需收回的资产租赁。

公开招租挂牌到期后无人摘牌的，可以挂牌价降低10%重新挂牌，最多降至第一次挂牌底价的75%。经公开竞价招租无报名者流拍可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施，协议租赁出租底价最多降至第一次出租底价（评估价）的70%。

（三）租赁期限届满，同时符合以下情形的可以延续出租：

1.承租人按本办法相关规定提出续租，并对重新进行评估（估价、询价）的租金标准和期限无异议的；

2.在租赁期内信誉良好，无违反租赁合同行为的；

3.租赁期内不存在其他不良记录的；

4.承租人是直接经营使用者（用于经营的以工商营业执照为准，用于住宿的凭本人身份证）。

原承租人不接受续租条件的，视为放弃续租，区属国有企业应按本意见有关规定重新招租。

（四）区属国有企业资产租赁应依据《中华人民共和国合同法》订立书面租赁合同。资产租赁合同的内容应参照《重庆市黔江区人民政府办公室关于修订黔江区政府合同管理办法的通知》执行，包括但不仅限于下列条款：

1.承租人必须是直接经营使用者（用于经营的以工商营业执照为准，用于住宿的凭本人身份证）；

2.租赁当事人姓名或者名称及住所；资产坐落、面积、结构、装修，附属设施和设备状况；

3.租赁用途、期限；

4.租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式；

5. 资产交付日期；

6. 资产使用要求和修缮责任；

7. 资产安全管理工作内容及责任；

8. 资产不得擅自转租转让的约定；

9. 资产返还时状态和增添物的处置；

10.变更、解除合同的条件；

11.违约责任；

12.合同纠纷的解决方式；

13.合同的法律适用（特别是承租人为外国自然人或机构时）；

14.应当特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形，出租方有权终止合同且不承担违约责任；

15.履约保证金收取比例；

16.当事人约定的其他条款。

（五）租赁合同一经签订生效，原则上不允许变更。确因重大情况需要变更租赁合同的，由出租方原决策机构审议通过。变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的，应当重新公开招租。

（六）承租人有下列行为的，出租人应依法解除合同，收回出租的资产：

1.将承租的资产擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；

2.擅自拆改结构或改变用途的；

3.拖欠租金超过合同约定的；

4.利用承租资产进行违法活动的；

5.故意损坏承租资产的；

6.对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的；

7.法律、法规规定其他可以收回资产的情形。

承租人有上述行为的，不得再承租本企业资产。出租人由此造成的损失，应积极向承租人追索。

（七）有下列情形之一的，资产租赁当事人应及时提出变更或解除租赁合同，以维护国有资产合法权益：

1.因法律、法规调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

2.因城市建设规划或城市更新改造需要拆迁的；

3.相关事项已经合同约定或当事人协商一致但未能履行的。

（八）在合同履行过程中，承租人需要增加租赁面积或延长租赁期限，区属国有企业应按新的出租事项实施公开招租，履行本意见规定的决策程序。

四、严格监督检查，严肃责任追究

（一）区国资委将加强对区属国有企业资产出租管理工作的指导，不定期组织对区属国有企业资产出租管理工作进行监督检查，依法行使监督职能。区属国有企业监事会要把企业资产出租工作纳入重要监督事项，对企业资产出租工作进行监督，对企业资产出租情况进行定期检查，发现问题及时上报。

（二）区属国有企业是资产出租的责任主体，企业负责人是本企业租赁行为第一责任人，企业纪检（监察）、审计等有关部门应对本企业的资产出租工作进行全程监督，对资产出租合同的履行情况进行定期检查和随机抽查，及时纠正存在的问题，确保资产出租管理工作规范有序进行。区属国有企业应按出资关系逐级于每年3月份前将本企业上年度资产租赁情况报告出资人，并抄送企业监事会。

（三）承租人不履行或者不完全履行合同时，区属国有企业应按照合同约定及时采取有效措施，保障资产安全，维护企业利益。

（四）区属国有企业出现下列情况，按出资关系由出资人扣企业经营业绩综合得分：

1.资产出租方案未集体决策的每件次扣0.1分；

2.资产应当公开评估而未公开评估的每件次扣0.1分；

3.资产应当通过符合资质要求的产权交易机构公开招租而未公开招租的每件次扣0.2分；

4.资产招租信息应当公示而未公示的每件次扣0.1分；

5.资产租赁合同未按规范要求及必备条款签订的每件次扣0.1分；

6.通过化整为零、调整出租资产账面值、连续短期出租等方式规避本意见规定的评估、公开进场挂牌招租等程序的每件次扣0.2分。

（五）区属国有企业相关人员在资产出租过程中弄虚作假，滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，按照《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》（国办发〔2016〕63号）等相关规定追究责任；涉嫌违法犯罪的，移交有关机关依法处理。

（六）本意见由区国资委负责解释。各区属国有企业在执行本意见过程中遇到问题，应及时向区国资委反馈。

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