黔江区人民政府于2022年6月30日印发了《重庆市黔江区人民政府关于公布黔江区城镇国有建设用地土地级别和基准地价的通知》（黔江府发〔2022〕21号），自发布之日施行。为了准确理解和把握政策，区规划和自然资源局现以问答形式对黔江区城镇国有建设用地土地级别和基准地价更新政策规定简要解读如下：

一、制定的必要性和可行性是什么？

按照上级文件规定，基准地价每3年应全面更新一次。现行的黔江区城镇土地级别和基准地价成果是区政府于2016年 9月30日公布实施的，距今已过6年，已不适应经济社会发展需要，为了保持城镇土地级别和基准地价的现势性，充分发挥城镇基准地价在土地市场和土地资产管理的重要作用，急需调整我区城镇土地级别和基准地价。

二、制定的依据是什么？

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资源办发〔2019〕36号）和《重庆市规划和自然资源局关于做好2019年度自然资源评估评估工作的通知》（渝规资〔2019〕820号）等文件规定，结合我市实际，制定本规范性文件。

三、此次土地级别和基准地价更新的范围？

此次调整区域包括黔江区6个街道、18个镇 和6个乡所辖建设区及规划区域内的所有国有建设用地。

四、基准地价的内涵？

基准地价的内涵为城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为楼面地价，是指单位建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格（单位：元/平方米）。

（一）基准地价期日：2021年1月1日。

（二）基准地价容积率：商服用地2.5，工矿仓储用地1.0，住宅用地2.0，公共管理与公共服务用地1.5。

（三）基准地价使用年限：商服用地40年，工矿仓储用地50年，住宅用地70年，公共管理与公共服务用地50年。

（四）基准地价土地开发程度：商服、住宅、公共管理与公共服务用地开发程度为“六通一平”，指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内场地平整；工矿仓储用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

（五）基准地价土地用途分为商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务用地四类。

五、本轮成果更新内容及主要特点？

（一）本轮土地级别更新分布情况

本轮商住用地级别数量分别为商服6个、住宅5个。高级别主要对应商服1级、住宅1级，分布于黔江区老城组团核心区域；中级别主要对应商服2-4级、住宅2-3级，分布于黔江区老城组团外为区域、正阳组团及舟白组团核心区域；低级别主要对应商服5-6级、住宅4-5级，分布于其他区域和一般乡镇。公服用地级别数量共5个，分布情况基本与住宅相似。工业仓储用地级别数量总共3个，工业1级主要在黔江区老城组团、正阳组团、舟白组团，工业2级包括青杠组团、濯水镇、阿蓬江镇，工业3级主要分布于各乡镇外围。

（二）土地级别重点变化区域及主要原因

舟白正阳组团紧密相接，正阳组团集中建设特色正阳工业园，加快进度形成紧密产业链，再加上与黔江区武陵山机场、以及规划高铁站其头并进建设发展，工业级别由原来的3-5级上升为1级；舟白组团引进多个高校（如重庆旅游职业学院，重庆经贸职业学院），随着中小学校的不断完善，舟白、正阳的教育水平、经济发展都有明显的提升，级别由原来的3-5级上升至2-3级；

青杠组团、冯家组团位于老城、新城外围，其中青岗组团大力投入工业产业，设立工业园区，引进不同类型的技术型单位，工业发展迅速，工业级别由原来的6级上升至2级；冯家组团与正阳组团相邻，人口规模较大，经济工业综合发展，其级别由原来的6级上升至4-5级。

濯水古镇作为黔江区5A景区，阿蓬江镇作为黔江区最大的乡镇，结合黔江区规划情况，濯水、阿蓬江为黔江区的重点发展城镇，工业级别由原来的7级，上升至2级；其余级别由原来的7级，上升至4-5级。

（三）基准地价更新情况

本轮基准地价与上一轮黔江区基准地价相比：地面价：商服用地平均上调19.59%，工矿仓储用地平均上调7.95%，住宅用地平均上升54.03%；楼面地价：商服用地平均上调43.55%，工矿仓储用地平均上调7.95%，住宅用地平均上调92.70%。

本轮基准地价商服、住宅均进行了一定调整，从地价总体来看1、2、3级商服向上微调，住宅大幅度提高。主要原因在于黔江区近年来经济发展迅速，区域建设逐渐成熟、配套设施逐渐完善，高级别的区域交通便利，人口密度大，商业中心及开发小区较为集中，从而使地价有一定的涨幅；而低级别受到目前电商冲击，商服用房主要为去库存等情况的影响，部分级别基准地价略有下降。

六、成果如何运用？

运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行土地用途、期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。

（一）地上计容部分

楼面地价=适用的基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

地面价=楼面地价×R

R为设定容积率（工业用地R为1；商业、办公、住宅用地设定容积率小于1时，R取1）。

（二）地下不计容部分

楼面地价=适用的基准地价×相应用途地下空间修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值。

地面价=楼面地价×（建筑面积÷宗地土地面积）